Salgın, küresel belirsizlik, fiyatlama seviyesindeki dalgalanma derken konut fiyatlarında ve kiralarda yüksek bir artışın olduğu dönemden geçiyoruz. Bu artış sürecinin neresinde olduğumuzu bilmek için bazı rakamlara göz atmakta fayda vardır.
Öncelikle konut satış fiyat artışlarının sadece küresel ve lokal fiyat artışlarından kaynaklandığını söylemek doğru değildir. Zira arz edilen konut adedinin konut talebine yetmemesi nedeniyle de önemli bir artış yaşamaktayız. Rakamlarla ifade etmek gerekirse:
Tuik verilerine göre; evlenen çiftlerin sayısı 2019 yılında 541 bin 424, 2020 yılında 488 bin 335 iken 2021 yılında 561 bin 710 olmuştur. Konut satış istatistiklerine göre, Türkiye genelinde sadece 2021 yılında yabancılara 58 bin 576 konut satıldı. Yazlık ev alımı, öğrenci evi talebi, vatandaşlık karşılığı göçmenlerin ev talebi gibi unsurlara düzensiz göçmen ev talebi de eklenince senelik yeni ev talebinin 750-800 bin adet olduğu hesaplanmaktadır.
Grafiğimizde detayları ile görüldüğü üzere konut arzının talebi yakalaması yakın dönem için imkânsız. Üstüne üstlük yapım süreci 2 ile 4 yılı bulan haliyle yeni ruhsatların arz yaratması da vakit alacak. Bu yılın ilk çeyreğinde 320.063 adet konutun satıldığını da ifade edelim.
Ocak-Aralık 2021 döneminde ilk defa satılan konutlar (yeni) yüzde 1,7 azalışla 461 bin 523›e geriledi. Bunda sıfır konutların stoklarındaki azalma esas sebep olarak gösterilmektedir.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) en son açıkladığı konut fiyat endeksine göre, Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan KFE, Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 13,5 oranında, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 96,4 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 26,9 oranında artış gösterdi.
İstanbul, Ankara ve İzmir’in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2022 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre, sırasıyla 14,9, 16,0 ve 12,7 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 106,3, 97,1 ve 90,1 oranlarında artış gösterdi.
TÜİK’e göre inşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 5.73 bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 90.27 arttı.
Konut maliyetinin yüzde 90’larda arttığı bir senede eski yeni konut gözetmeksizin yapılan araştırmaya göre İstanbul’da nihai konut fiyatları yüzde 106,3 oranında fiyat artışı yaşanmıştır. Yani nihai konut fiyatları maliyet artışından fazla artmaya başlamıştır. Bunu engellemek gereklidir.
İşin maliyet tarafını kenara koyup arz ve talep dengesinin yaratılması noktasında odaklanmak istiyorum. Çünkü bu elimizde ve yönetilebilir.
Başlığa atıfla; Sağlık Bakanlığının özel hastaneler genelgesine göre hastane kurmak için daha evvel hastane işletmiş olmanız şartı aranmıyor, hatta daha küçük poliklinik, tıp merkezi gibi bir işletmeyi de idare etmiş olmanız gerekmiyor. Fiziksel şartları ile beraber baş hekim, doktor ve teknik ekipman şartları önünüze konuyor.
Gel gelelim, konut üretecekseniz Müteahhitlik belgesine ihtiyaç var. Peki bu belge nasıl temin ediliyor? H grubundan başlayan derecelendirmesi ile önce minik bir inşaat yap bitir (2-3 yıl) sonra G grubuna geç, onu bitir (2-3) yıl sonra F vs.. A kategorsine kadar on yıllar alan bir süreci ilerletmen isteniyor. Yani yeni oyuncu girmesin isteniyor! Bu arada belgeye sahip şirketler ise 10 milyonlarca hava parası ile el değiştiriyor! Yani rant elde ediyor! Bunun danışmanlığını yapan, aracılık eden onlarca eski bürokrat nemalanıyor!
Velhasıl; söz konusu insan sağlı iken temsilci sıfatıyla doktor, baş hekim ve fiziksel standartlar yeterli iken söz konusu konut imalatı olunca şirket kurup mali şartları yerine getirince mühendis, mimar istihdam edip konut imal edemiyorsunuz! Çarpıklığın bu kadarına pes!
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanımız Sn. Murat Kurum’un bu konuya el atıp acilen yeni dönem ihtiyaçlarına göre bu yapıyı değiştirmesi gereklidir. Konut imalatında elbette standartlar olmalı ama bu piyasaya girişi engelleyen değil, kaliteyi önceleyip mağduriyeti gideren şekilde olmalıdır. Serbest piyasayı bozan regülasyonlardan uzak durulmalıdır. Cumhurbaşkanı Sn. Erdoğan’ın sıklıkla dile getirdiği “bürokratik engeller” sınıfına giren bu regülasyon imalata, yabancı yatırımcıya takoz olmaktadır.
